Nieuwbouw aan de groene entree van Driebergen - Wie wil dat nou?

Broekbergen is een stuk land van circa 2 hectare aan de zuidrand van Driebergen. In den beginne stond er een boerenhoeve die een tijd lang bij het naastgelegen Landgoed Dennenburg (circa 20 hectare) hoorde. Later werd de boerderij vervangen door een relatief laagbouw herenhuis in een zelfstandige tuin. Dat herenhuis vormt de basis van het latere Hoofdhuis van het Kloostercomplex Arca Pacis. Er werd flink aan verbouwd, zodat van het origineel weinig over is. Het hoofdhuis ging vooral de hoogte in, terwijl er in de breedte een-en-ander werd bijgebouwd.

Hoofdhuis vroeger en nuHet is vooral de kloosterperiode die iets bijzonders aan Broekbergen geeft. Er werd een fraaie koostermuur opgetrokken die het complex een besloten karakter gaf. Sereniteit, afgeslotenheid, groen en rust, bepalen een prachtig kenmerkend ensemble. Talloze Driebergenaren groeiden hier decennia lang mee op. Op mooie dagen zien we bijna dagelijks mensen foto's maken van het zicht op Broekbergen, deze prachtige Groene Entree van het dorp Driebergen. Weide, bos en muur spreken tot de verbeelding en vormen een schitterend landschappelijk geheel.

Hoewel benamingen als 'Landgoed', 'Buitenplaats' en 'Kasteel' aanlokkelijk klinken, was Broekbergen toch vooral een laag herenhuis met redelijk riante tuin (en is het intusssen toch vooral een voormalig kloostercomplex met besloten tuin).  Van riante bijgebouwen, kasteelgoed als 'Oranjerie' en 'Koetshuis', is waarschijnlijk nooit sprake geweest. Onder de noemer van 'restauratie' zijn dat momenteel wel de benamingen van mogelijk op te trekken nieuwe woonkolossen in de tuin: drie keer zo'n 3600 m3. Daar maken we ons als omwonenden grote zorgen om. Dan is het gedaan met het mooie plaatje. Zo'n Bouwhuis in die groene rand, mag zo groot worden dat er zomaar negen Engweg gezinswoningen in passen. En dat dus drie keer!

Dat moet anders kunnen. Natuurlijk snappen wij dat terreinen als deze aan verandering onderhevig zijn. De laagbouw slaapcomplex van de nonnen en misschien ook de kapel, hebben als zodanig zeker een cultuurhistorische waarde. Maar we snappen dat ze een upgrade verdienen. Natuurlijk moet je op dit terrein ook dingen kunnen doen die inkomen genereren. Oude bijgebouwen slopen en vervangende bouw realiseren is een voorstelbare oplossing. En in de riante tuin kan dit gelukkig zodanig dat niemand er iets van hoeft te zien.Iedereen blij zou je denken.

Alleen het hoofdhuis, de klokketoren en de kloostermuur zijn monumentaal te noemen. Verder is er relatief makkelijk te verbouwen, binnen de bestaande bestemming. Voor spreiding tot aan de zichtrand, zien wij vooralsnog echter geen enkeel aanleiding. In tegendeel.

Beperkende bestemming

Bij verkoop was bekend dat het pand een maatschappelijke bestemming had, en werd bij leveringsakte vastgelegd dat de koper het unieke karakter en de culturele waardigheid diende te respecteren en behouden. Het werd eerst Daidalos, een burn-out centrum. Maar ook huidig eigenaar J.H. den Boon wist bij aankoop in 2008 dat de beperkende bestemming 'Maatschappelijke Voorziening' op dit complex rust; dat was ook terug te zien in de prijsstelling indertijd.

Klooster carres

Tien jaar later lijkt de gemeente mee te willen werken aan een bestemmingsverruiming naar 'Wonen' en 'Wonen en Kantoor', waarbij bovendien een aantal riante bouwvlakken wordt toegewezen. Nergens wordt gemotiveerd waarom de politiek daaraan mee zou werken, terwijl er diverse politieke belangen met juist de huidige bestemming te dienen zijn. De eigenaar wijst ter argumentatie slechts op de kosten voor zijn 'landgoed' en zou de woningen nodig hebben om noodzakelijke inkomsten te generen. Maar in de afgelopen tien jaar is hij hoofdzakelijk bezig geweest om deze riante bestemmingsverruiming voor elkaar te krijgen. Grond en mogelijke bebouwing stijgen enorm in waarde als alleen al de bestemmingsverruiming doorgaat.
Kortweg: er lijkt vooral sprake te zijn van projectontwikkeling, zonder enige afstemming op de omgeving.

'Restaureren' heeft te maken met het in oorspronkelijke staat brengen van oude gebouwen, 'terugbouwen' zeggen de Vlamingen. Daarvan is hier eenvoudigweg geen sprake. De plannen behelsen aanbouw en nieuwbouw, op een schaal die zijn weerga niet kent binnen de overige landgoederen op de Heuvelrug.

Op Complex Broekbergen mogen als het aan het College van B&W ligt, 12 tot 20 woningen verrijzen en maximaal 1500 m2 kantoorruimte. Daarmee ontstaat een heus woon-/kantoorwijkje in het ooit zo besloten groen. De nieuwbouw mag bovendien over het erf worden verspreid. Het zogeheten Bouwhuis komt zelfs pontificaal in de groene rand te staan, uitkijkend over de weilanden en stiltegebied. Dat is mooi voor de toekomstige bewoners, maar verwoestend voor de Groene Entree van Driebergen waar dagelijks zoveel mensen van genieten.

De mogelijke bebouwing is ver buiten proporties en schept een vervelend precedent. Op het naastgelegen Dennenburg, mogen bij gelijke verhoudingen straks 200 woningen worden gebouwd. Het is bovendien nieuwbouw in buitengebied, buiten de rode contour ook. Daarover hadden we toch afgesproken dat dat niet zou gebeuren? Dat waren verkiezingsbeloften en het werd ook vastgelegd in het laatste Raadsprogramma.

Wie wil dit dan wèl? En waarom zou de gemeente dat willen faciliteren?

Laten we hopen dat de gemeente tot inkeer komt en we gezamenlijk tot een passender en evenwichtiger oplossing kunnen komen.

Bestemmingsplan versus Masterplan

Er bestaan fundamentele verschillen in rechtsgevolgen tussen een Bestemmingsplan en een 'Masterplan'. Hieronder lichten we deze nader toe:

  1. Het gemeentelijk Bestemmingsplan wordt geschreven voor de toekomstige bestemming van een perceel. De eigenaar staat daar los van. De particuliere plannen die de huidige eigenaar van Broekbergen in het zogenaamde Masterplan naar voren brengt, zijn niet relevant richting toekomst (ze zijn ook nogal eens veranderd). Alleen het Bestemmingsplan telt.
  2. In het Bestemmingsplan zijn enkel de plankaart en de planvoorschriften bepalend voor wat er (in de toekomst) op het perceel mag gebeuren. Dus niet de plantoelichting, niet een masterplan, niet een ruimtelijke onderbouwing, of teksten en plaatsjes op websites, Facebook, Twitter, Stichtse Courant enz.
  3. Toekomstige bouwaanvragen (bouwvergunningen) worden getoetst aan het Bestemmingsplan (plankaart en planvoorschriften). Indien de bouwaanvraag niet strijdig is met het bestemmingsplan zal deze bijna altijd verleend worden. Waar op social media de indruk wordt gewekt dat onze verbeeldingen van het Bouwhuis 'overdreven' zijn, geldt dat dit toch echt de mogelijkheden zijn die voorliggend Ontwerpbestemmingsplan biedt. Dat de huidige eigenaar met een 'ander verhaal' komt en mooie internet-plaatjes van een kleine tuinmanswoning toont, doet aan het Bestemmingsplan niets af.
  4. Zo doet de huidige eigenaar graag voorkomen dat de kantoorruimte bestemd is voor zijn eigen bedrijf, als ware het een soort 'kantoor aan huis' met hooguit 35 kantoorplaatsen. Volgens het Ontwerpbestemmingsplan echter wordt hier 1500 m2 commerciële kantoorruimte mogelijk; dan kan het in de toekomst dus gaan om zomaar 150 personeelsplekken.

Kortom, in het Bestemmingsplan dienen scherpere kaders en planvoorschriften te worden opgenomen dan nu het geval is.

Historische waarde van Complex Broekbergen

In de plannen van Broekbergen staat bij de restauratie van het Hoofdhuis veelal een foto afgedrukt van het landhuis dat rond 1912 is verdwenen en vervangen is door het huidige hoofdhuis. Het beeld dat bij restauratie het oude Hoofdhuis ontstaat is onjuist. Het gaat om een opknapbeurt van het huis uit 1912, dat een woonbestemming en kantoorbestemming krijgt (i.p.v. de huidige bestemming 'maatschappelijke voorziening').

Het is onduidelijk wat er nu 'overblijft' van de historisch waarde van het complex (er zijn wel meer huizen in Driebergen van circa 100 jaar oud).

Op de website van Broekbergen staat een foto van een bijeenkomst van de kloosterzusters. Dit is publicitair sterk, maar dit is verdwenen en komt niet meer terug. Zelfs de beeldbepalende monumentale kloostermuur (uit 1896) wordt doorbroken met diverse extra poorten en zelfs glazen panelen. Het enige historische bouwwerk dat rest is de klokketoren; deze dateert van 1883. De neogotische kapel werd 1964 gesloopt en nieuw gebouwd.